— Действительно, с 1 января 2016 г. вступила в силу новая редакция Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), которая в целях исчисления налога предусматривает минимальный предельный срок владения недвижимостью, составляющий пять лет. Но срок, равный трем годам, сохранен тем, кто право собственности на объект недвижимого имущества получил в результате приватизации, наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником. Это исключение касается и плательщиков ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
— А если человек купил квартиру до 2016 г.?
— Тогда действуют старые правила, закрепленные в ст. 220 НК РФ до принятия изменений.
— Как будет определяться налог, если человек продает новую квартиру через год после ее покупки и по той же цене? Ему надо платить налог? Он же не получил прибыли.
— Согласно ст. 220 НК РФ, при таких обстоятельствах налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов (цена продажи) на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов (цена покупки), связанных с приобретением этой квартиры.
— Сейчас говорят о кадастровой стоимости, что от нее будут считаться налоги. Не всем известно, что это такое. Где о ней можно узнать?
— О кадастровой стоимости можно узнать на сайте www.rosreestr.ru. Указание использовать кадастровую стоимость при расчете налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости содержится в новой статье НК РФ — ст. 217.1, которая появилась в редакции кодекса, действующей с 1 января 2016 г. Ориентироваться на стоимость в договоре, без оглядки на кадастровую, мы можем только при совершении сделок купли-продажи объектов, поступивших в собственность до 1 января 2016 г.
— Скажите, а почему при налогах учитывают кадастровую стоимость, а не стоимость, указанную в договоре?
— Так установлено законом. Если для исчисления налога требуется использовать кадастровую стоимость имущества, то такая стоимость и будет использоваться, пока не примут другой закон, изменяющий данное правило.
— Поясните, а что это за коэффициент 0,7, который применяется в налогообложении?
— Сумма дохода, равная кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, берется в расчет при продаже недвижимости, поступившей в собственность после 1 января 2016 г. То есть в этом случае бесполезно указывать в договоре продажную цену квартиры, равную 1 млн руб., как делали многие продавцы. Представители фискальной службы будут смотреть на кадастровую стоимость и, исходя из нее, рассчитывать налог. Дословно п. 5 ст. 217.1 НК РФ звучит так: «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7».
— Поясните на примере, как происходит в этом случае налогообложение. К примеру, в 2006 г. была приватизация квартиры по 1/2 на каждого. В 2016 г. унаследовалась 1/2 доли в этой квартире. И в этом же году собственники этой квартиры решили ее продать. Кадастровая стоимость квартиры сегодня 10 300 000 руб. Рыночная — 9 500 000 руб. Сколько должен будет уплатить каждый собственник?
— Допустим, 1/2 доли была унаследована не вторым содольщиком, а другим лицом. Собственник «старшей» доли не платит налог с продажи доли. Допустим, в договоре купли-продажи указано, что стоимость каждой из долей составляет 9 500 000 : 2 = 4 750 000 руб. Однако независимо от того, какая будет указана стоимость доли в договоре, налогооблагаемая база по «младшей» доле будет определена исходя из кадастровой стоимости квартиры и понижающего коэффициента 0,7. То есть 10 300 000×0,7 (70% от кадастровой стоимости) = 7 210 000 руб. Далее, 7 210 000 : 2 (1/2 доли) = 3 605 000 руб. Далее, 3 605 000 — 1 000 000 (размер имущественного налогового вычета) = 2 605 000 руб. (налогооблагаемая база). Далее, 2 605 000×13% (ставка НДФЛ) = 338 650 руб. (сумма налога к оплате). Собственнику «младшей» доли обязательно будет предоставлен имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб.
— А если кадастровая стоимость объекта недвижимости выше, чем его рыночная стоимость, то как будут исчисляться налоги?
— По общему правилу исчисление налога должно производиться от стоимости объекта, указываемой сторонами в договоре купли-продажи объекта, с применением положений о предельном сроке владения объектом и предоставляемых имущественных налоговых вычетов.
В предыдущем ответе было указано, при каких условиях кадастровая стоимость может использоваться для исчисления налога.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности» предоставляет физическим и юридическим лицам право оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
— Как быть сейчас тем, кто инвестировал в недвижимость, а документ о собственности получил лишь в феврале 2016 г.? Им придется ждать пять лет?
— Да, придется ждать пять лет или, в случае продажи недвижимости до истечения указанного срока, заплатить налоги согласно обновленному законодательству РФ по налогам.
— Скажите, с 2016 г. отменили вычет при продаже жилья, равный инвестиционной стоимости квартиры?
— Нет, не отменили. Пункты 1 и 2 ст. 220 Налогового кодекса предусматривают налоговый вычет в размере 1 млн руб., а подп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ — возможность вместо получения имущественного налогового вычета в 1 млн руб. уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
— А если человек продал квартиру дороже, чем написано в инвестконтракте, и сразу же купил себе другую, затратив всю полученную сумму, то платить налог нужно? И как?
— Согласно ст. 220 НК РФ, при таких обстоятельствах налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов (цена продажи) на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов (цена покупки), связанных с приобретением этой квартиры.
— Сейчас кризис, часто люди продают недвижимость даже дешевле, чем ее купили, как им быть с налогами? Квартира в собственности менее трех лет.
— При такой сделке налогооблагаемой базы не возникает, так как расходы на приобретение меньше, чем доходы при продаже. Но необходимо подать декларацию в налоговую инспекцию по адресу своей регистрации, поскольку имущество было в собственности менее трех лет. Эта обязанность налогоплательщиков прописана в ст. 229 Налогового кодекса РФ. Если этого не сделать, придется заплатить штраф (сумма штрафа 1000 руб.) и все равно подать декларацию.
— А если человек купил квартиру за 4 млн руб. и продает за эти же деньги, то нужно уведомлять об этом налоговую, что прибыли нет? Или это их обязанность — проверять?
— Если налогоплательщик продает недвижимость или иное имущество, которые были в его собственности менее трех (а по новым правилам в некоторых случаях менее пяти) лет, он обязан подать налоговую декларацию. Это прописано в ст. 229 Налогового кодекса. В декларации указываются все параметры сделки — за сколько продали, за сколько ранее купили, и, исходя из этого, выводится сумма налога к уплате или его отсутствие. Кроме того, к декларации прикладываются копии всех подтверждающих документов — договоров купли-продажи, актов приема-передачи, платежных документов. По ним инспектор смотрит, насколько правильно составлена декларация и правомерно использованы те или иные вычеты.
— В какие сроки нужно подавать декларацию?
— Декларация должна быть подана не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным.
Декларация подается в налоговую инспекцию по месту жительства.
Уплатить сумму налога, которую налогоплательщик рассчитал и указал в декларации, нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода (п. 4 ст. 228 НК РФ).
— Что будет, если продавец квартиры декларацию не подал? Каковы наказания за уклонение или несвоевременную уплату налогов?
— Нарушение сроков подачи декларации и уплаты НДФЛ может повлечь:
- привлечение к ответственности в виде штрафа;
- начисление пеней;
- взыскание задолженности по налогу (недоимки), пеней и штрафа через суд.
За нарушение срока уплаты налога установлен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если налоговый орган установит, что вы не уплатили налог умышленно, то размер штрафа может составить 40% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ).
В случае когда недоимка по налогу составляет 600 тыс. руб. и более, в силу вступает ст. 198 Уголовного кодекса РФ, и наказание следует более серьезное — штраф до 300 тыс. руб., арест до шести месяцев либо лишение свободы на срок до одного года.