Доходы и расходы
С точки зрения доходности наличие такого арендатора из сферы индустрии развлечений особых преференций собственникам торговых центров (ТЦ) не приносит. Это и сам по себе бизнес низкомаржинальный, и выручка у него гораздо ниже, чем у торговых операторов. А потому снимать площади по стандартным для ТЦ ставкам, по которым платят ритейлеры, развлекательному сегменту не под силу.
По оценке Антона Белых, управляющего партнера консалтинговой компании DNA Realty, как правило, речь идет либо о проценте от оборота, либо о небольшом «фиксе» в пределах 3–8 тыс. руб./кв. м/год. Детские центры обычно платят еще меньше — от 2 до 6 тыс. руб./кв. м/год. Боулинг и развлекательный центр для взрослых чуть больше — от 2,5 до 9 тыс. руб./кв. м/год. «Оператор развлечений практически всегда платит меньше, чем любой арендатор торговой галереи, — соглашается Роман Гусейнов, коммерческий директор «Торговый Квартал Менеджмент». — Причем на некоторых объектах эта разница может различаться на порядок».
Однако собственники ТРЦ расставаться с малодоходным арендатором развлекательного сегмента не только не спешат, но и, судя по тенденции последних двух лет, напротив, стараются развивать это сотрудничество. Причин тому несколько. Главное — под развлечения обычно отдают верхние уровни молла, которые не пользуются особой популярностью у ритейлеров. А поскольку стоимость возведения каждого следующего этажа (начиная со второго) существенно ниже предыдущего, третий или четвертый этажи с развлечениями окупаются намного быстрее даже с учетом низкой ставки аренды.
Тем не менее главный аргумент в пользу индустрии развлечений заключается все же в ее особой привлекательности в глазах посетителей ТЦ. По оценке Максима Бубона, генерального директора компании IMMOFINANZ Russia, присутствие развлекательных операторов в молле увеличивает время пребывания его посетителей в среднем на полтора-два часа. При этом каждая семья, пришедшая в ТЦ провести свободное время на территории развлечений, тратит в итоге на 40–60% больше, чем посетители только торговых галерей. Причем особо выигрывают от «развлекательного» соседства так называемые магазины импульсного спроса: как показывает статистика, каждые «лишние» 15 мин., проведенные в ТРЦ в ожидании киносеанса, увеличивают выручку фуд-корта, магазинов косметики, аксессуаров и т. п.
Наконец, привлекая и удерживая поток, развлекательная составляющая работает и на весь объект в целом, обеспечивая ему узнаваемость и даже популярность. «Наличие даже самых элементарных развлечений на верхнем уровне торгового объекта позволяет если не выиграть у конкурента за счет предложения более широкого спектра услуг, то хотя бы оставаться «в стабильном спросе», — поясняет Марина Малахатько, директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL.
Оставаться в границах
Однако при всем понимании выгоды от наличия арендаторов развлекательного формата на объекте собственники ТЦ до последнего времени подходили к сотрудничеству с индустрией развлечений взвешенно, отдавая под их размещение лишь малую часть площадей. Несмотря на то что универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать, сколько квадратных метров можно и нужно отдать под развлечения, не существует, до 2008 г. считалось, что оптимальный показатель составляет 3–10%. В кризисные годы покупательская способность заметно уменьшилась, интерес посетителей торговых центров акцентировался на досуговых форматах. Именно в этот момент, по оценкам экспертов, развлекательный сегмент в ТРЦ начал, что называется, прирастать квадратными метрами и стал занимать до 15% площадей. В прошлом году эта цифра подросла до 20%.
Однозначного объяснения «экспансии» развлекательных форматов в торговые центры, которая наблюдается в последние полтора-два года и, по прогнозам, будет продолжаться и в этом году, нет. Одни эксперты считают увеличение доли арендаторов этого сегмента вынужденной мерой, продиктованной наметившейся еще в конце 2014 г. стагнацией на рынке коммерческой недвижимости. Владелец ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев уверен, что расширение списка операторов индустрии развлечений для многих собственников моллов, особенно открывшихся недавно, является вынужденным шагом: «В 2015 г. мы уже наблюдали череду «технических открытий», когда ТЦ запускались с 50-, а то и 30-процентной заполняемостью. Конечно, в такой ситуации собственники торговых объектов стремятся находить новые «трафикогенерящие» категории арендаторов. В частности, в 2015 г. заметно вырос спрос на арендаторов развлекательного, досугового, образовательного профиля». Согласен с А. Ковалевым и Р. Гусейнов, который считает, что в связи с кризисом, в условиях падения трафика, развлечениям будут давать большие площади, чтобы привлечь посетителей и усилить эффективность ритейла.
Реакцией на кризис со стороны владельцев торговой недвижимости объясняет интерес к развлекательному сегменту и Александр Обуховский, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank. По его мнению, в кризис собственники ТРЦ проявляют гораздо большую готовность к сотрудничеству с арендаторами необычных развлекательных концепций, нежели в «мирное» время, прибегая даже к таким экзотическим форматам, как выставки коллекций бабочек или редких птиц.
Однако есть и другая точка зрения на сложившуюся ситуацию. Целый ряд экспертов уверены, что увеличение доли арендаторов этого сегмента — процесс совершенно естественный, продиктованный объективным развитием рынка.
Долгое время в столичных ТЦ индустрия развлечений была представлена довольно стандартным набором вариантов проведения досуга, который долгие годы практически не менялся. Как правило, каждый ТРЦ площадью от 45 тыс. кв. м размещал на своей территории кинотеатр, детскую игровую площадку, игровые автоматы, аттракционы. Иногда этот список пополнялся еще боулингом и контактным зоопарком. Сотрудничая с такими арендаторами, собственники объектов рассматривали их, с одной стороны, как возможность сдать в аренду не пользующиеся большим спросом у магазинов верхние этажи, а с другой — как весомую, но все же дополнительную опцию, привлекающую и удерживающую посетителей в стенах ТЦ. До 2008 г. основным магнитом, притягивающим посетителей в торговые центры, все же оставались операторы. В кризисные годы акцент сместился — вчерашние покупатели стали проводить гораздо больше времени в развлекательных зонах и на территории фуд-кортов, нежели в торговых рядах. К 2012 г. ситуация как будто бы выровнялась, количество покупателей в торговых залах хоть и не вышло на прежние, докризисные показатели, но все же выросло.
Однако за последние два года конъюнктура рынка сильно изменилась. По мнению экспертов, сегодня самый мощный и долгоиграющий тренд в торговой недвижимости — это разнообразные развлекательные форматы и общепит во всех возможных вариациях. Просто ритейл-составляющая в классическом виде перестает быть интересной посетителям: в целом все давно можно купить онлайн, поэтому шопинг уходит на второй план, а на первом — появляется вопрос: «Как привести людей именно в мой торговый центр и удержать их в такой высококонкурентной среде?» Набор fashion-брендов в торговых центрах почти везде одинаков, поэтому в настоящее время особенно актуальны развлечения, атмосфера, еда и получение уникального опыта. Именно сейчас наблюдается расцвет нестандартных форматов по проведению досуга в ТЦ, уверены игроки рынка.
Центры активности
Согласно прогнозам экспертов, рост развлекательной составляющей в ТРЦ продолжится и в этом году. Как показал опыт кризиса 2008 г., хотя потребление в такое время сокращается, однако образования, развития и развлечения детей экономия касается в последнюю очередь. Да и взрослые, минимизируя покупки, склонны все-таки проводить время в развлекательной зоне ТЦ. Поэтому арендаторы из этого сегмента, генерирующие трафик, с полным правом могут рассчитывать в текущем году не только на скидки и специальные условия, но и на расширение площадей, причем не только в рамках одного ТРЦ. Велика вероятность, что на этот раз индустрия развлечений выйдет за пределы крупных торгово-развлекательных центров и пойдет в спальные районы, и даже за город. «Учитывая складывающуюся ситуацию на рынке, в 2016 г. можно ожидать распространения такого формата, как районные «центры активностей» в жилых массивах, то есть в ТЦ арендопригодной площадью порядка 10 тыс. кв. м, где большинство арендаторов будет относиться именно к edutainment-профилю либо к спортивно-рекреационному направлению. Например, фитнес-центр может выступать в качестве якорного арендатора, торговая галерея может быть заполнена магазинами товаров для здоровья, спортивными магазинами, кафе и ресторанами здорового питания и пр. «Специализация» может быть сформирована и другими досуговыми темами — образование, хобби, детские кружки и студии и т. п.», — считает А. Ковалев. По его подсчетам, срок окупаемости такого проекта в сегодняшних экономических условиях составит порядка десяти лет, а это примерно вдвое меньше, чем для крупного ТЦ с «классической» концепцией.
Нужно отметить, что эта тенденция начала набирать силу уже в прошлом году. Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank, в 2015 г. в Москве появилось сразу три торговых центра районного формата — ТЦ «Тиара» (Западный административный округ), ТРЦ «Клен» (СВАО) и ТРЦ «Калита» (ЮЗАО), в концепцию которых изначально была заложена развлекательная составляющая. Причем к столичным операторам этого формата здесь добавился еще и региональный кинотеатр «Киноквартал».
О планах расширить сотрудничество с индустрией развлечений говорят и девелоперы. Порядка 20% площадей готовится отдать операторам развлекательного формата ТРЦ «Ривьера», расположенный в Даниловском районе Москвы, недалеко от станций метро «Автозаводская» и «Тульская». Открытие объекта запланировано на весну этого года. Основной акцент в подборе арендаторов собственник делает на семейные и детские образовательные проекты. Здесь откроется первый в России трехуровневый веревочный парк «ПандаПарк» в формате indoor (то есть в закрытом помещении). На площади более 2 тыс. кв. м разместит свой город профессий, а также интерактивный театр-музей (тоже первый в Москве) «Кидбург».
А группа компаний «САПСАН» специально под развлекательный сегмент расширяет площадь ТЦ «Княжий двор», прилегающего к элитному поселку Княжье Озеро. Операторам развлечений планируется отдать более 30% площадей во втором корпусе ТЦ, на которых расположатся игровые зоны для детей и развлечения для взрослых.