Instagram   Одноклассники   вконтакте Дружите с нами:  facebook
Недвижимость и цены № 23 от 09.06.2014 г.
Парк для бизнеса и отдыха
В IT-эпоху происходит смена рабочих поколений: в офисы приходят сотрудники новой формации с иными представлениями об организации труда. Это не может не отражаться на проектах коммерческой недвижимости.
БЦ «Олимпия Парк»
БЦ «Олимпия Парк»
 
Арендаторы нового формата обращают гораздо больше внимания на сопутствующую инфраструктуру, уровень комфорта территории и общую атмосферу проектов.
Раньше ориентироваться в офисном сегменте Москвы было несложно. Существовали центральные деловые кластеры, где концентрировались объекты класса А, А+ и частично B+. Присутствовали также замкадовые бизнес-точки высокого уровня, которые служили альтернативой для компаний, предпочитающих за те же деньги получить больше квадратных метров, но не терять в престиже. А между ними очень-очень условно (от МКАД до ТТК) находилась «срединная зона», которую занимали непритязательные офисные центры класса B, максимум B+. Однако меняющаяся ситуация на рынке труда заставила девелоперов проявить творческую фантазию. Ведь, как отмечает Сергей Матюхин, генеральный директор компании KR Properties, арендаторы нового формата обращают гораздо больше внимания на сопутствующую инфраструктуру, уровень комфорта и общую атмосферу проектов.
 
Новинкой последних лет стала концепция бизнес-кварталов, таких как «Атмосфера» рядом со станцией метро «Новослободская», BankSide на берегу Яузы, Central Street на Спартаковской площади и др. «Подход, позволяющий гуманизировать офисное пространство, довольно широко распространен в европейских странах, — рассказывает журналу «Недвижимость & цены» Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex. — Скорее всего, концепция будет тиражироваться и в Москве, поскольку наш рынок ориентируется на Европу».
 
Эксперты в один голос заявляют: формат бизнес-кварталов наиболее востребован компаниями, ориентированными на поддержание лояльности персонала. Скажем, корпорация «Лаборатория Касперского», которая вполне могла позволить себе арендовать площади в небоскребах «Москва-Сити», предпочла проект «Олимпия Парк» на севере Москвы, где есть парк, пляж, причал, спортивная зона и пр.
 
Действительно ли наличие общественных пространств с разнообразными возможностями является серьезным критерием выбора арендаторов? Как соединить эстетику и экономику в бизнес-квартале? Об этом и многом другом журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» рассказала Наталья Барамыгина, управляющий группой объектов недвижимости RD Management.
 
 
Наталья Барамыгина
Наталья
Барамыгина
 
Футбольное поле в БЦ «Олимпия Парк»
Футбольное поле в БЦ «Олимпия Парк»
 
БЦ «Олимпия Парк»
БЦ «Олимпия Парк»
 
Парк для бизнеса и отдыха
 
К СВЕДЕНИЮ
Согласно проведенному в Великобритании исследованию, респондентами которого стали молодые люди, устраивающиеся на первую работу, составляющими идеального офиса являются green development, зоны для прогулок и отдыха, коворкинговое пространство, велосипедные парковки, спортзал, душ.
— Чем определяется размер прилегающей территории БЦ? Существует ли оговоренный нормативами минимум?
 
— Стандартов как таковых нет, все зависит от местоположения. Если говорить о проекте «Олимпия Парк», то у него есть обременение — Химкинское водохранилище. В законодательстве существуют нормативы, которые касаются отступа от границ воды. Мы могли бы сделать эту зону меньше, а здание увеличить, но подобное не стояло в задачах девелоперов — они как раз хотели обустроить территорию. Плюс ко всему некоторые зоны находятся в совместном владении с комплексом «Динамо» — первым собственником, у которого мы брали землю в аренду, что также наложило определенной отпечаток.
 
— Каково соотношение прилегающей территории и площади зданий в проекте?
 
— Одну половину занимают коммерческие площади вместе с подземной частью, другая отведена под внешнюю территорию.
 
— Почему девелопер не организовал более плотную застройку, если, как вы говорите, была такая возможность?
 
— Потому что он разрабатывал идею создания английского парка. Наши специалисты были в Великобритании, видели, как это реализовано там, и хотели перенести эту картинку на российскую почву. Вот, собственно, и вся предыстория.
 
— Насколько принципиально наличие большой территории для арендаторов?
 
— В «Олимпия Парк» представлены достаточно крупные компании с мировыми именами. У нас они позиционируют себя как бэк-офисы, поэтому наличие общественных пространств необходимо. Планируя переезд в «Олимпия Парк», они в первую очередь бросали взгляд на макет, позволяющий оценить внешний вид территории.
 
— Как арендаторы используют эти зоны?
 
— У всех увеличиваются перерывы — людям приятно проводить время на свежем воздухе. В теплое время года арендаторы часто задействуют территорию (у нас, естественно, есть Wi-Fi). Люди сидят на скамейках, общаются, проводят неформальные встречи. Спортивные площадки используются для поднятия корпоративного духа. Скажем, в «Олимпия Парк» два года подряд проводился футбольный турнир, в котором участвовали и наши компании, и команды из других бизнес-центров. Такие корпоративные мероприятия растягивались на все лето. Кстати, бизнесу это только на пользу — у людей появляются новые знакомства, навыки. Кроме того, они получают разрядку. Отмечу, что у нас открытая территория — здесь гуляют не только «жильцы», но и гости «Динамо», мамы с колясками. Никто из арендаторов не требует все огородить забором. Людям импонирует открытость.
 
Отмечу также, что у нас есть большая велопарковка на улице и несколько мест в подземном паркинге — оказалось, что это весьма востребованная опция. «Тиньковцы», скажем, очень велосипедная компания, «Лаборатория Касперского» тоже. Некоторые сотрудники даже приезжают на работу на роликах или на самокатах.
 
— Может ли общественная составляющая быть самостоятельной бизнес-частью? При каких условиях это происходит?
 
— Все зависит от месторасположения комплекса, а также инфраструктуры района. Если он находится в центральной части города, то можно использовать данную составляющую как одну из бизнес-частей, например для организации выставок, ярмарок и других общественных мероприятий.
 
— Есть ли у вас обратная связь с арендаторами?
 
— Конечно! Под Новый год нас часто спрашивают: а где у нас будет стоять елочка? Весной: а лавочки какие-нибудь добавятся, появится ли еще одна прогулочная дорожка? Вопросов задают много — все хотят участвовать в общественной жизни.
 
— Вы выполняете все пожелания?
 
— В основном да. Многое зависит, конечно, от формы запроса: если кто-то захотел фонтан, то тут, конечно, начинается долгий процесс обсуждения — есть ли такая техническая возможность и сколько это в результате будет стоить самим арендаторам. А вот все, что касается более простых вещей — прогулочных дорожек, дополнительных лавочек и пр., — обсуждается быстро. В этом году, например, у нас сделан упор на дополнительное озеленение — в виде отделения от Ленинградского шоссе живой изгородью с организацией между трассой и зданиями еще одной прогулочной дорожки с лавочками.
 
— У вас есть собственный ландшафтный архитектор или дизайнер?
 
— Мы сотрудничаем с российской компанией, которая разрабатывала для нас ландшафтный дизайн. Вместе мы воплощали в жизнь проект, созданный по эскизам английского партнера. Кстати, концепция была доработана. Первый проект стоил дороже, в нем планировались фонтан и пруд. Но мы попали на кризис, поэтому вариант был немного упрощен.
 
— Насколько территория бизнес-парка сложна и дорога в эксплуатации?
 
— Это действительно хлопотно. Многое зависит от набора зеленых насаждений — растений, кустарников, деревьев. Территория требует дополнительных затрат, и они приличные. Необходим постоянный уход, стрижка, подкормка, прополка, покосы. С середины апреля и до конца октября процесс ухода бесконечен. Кстати, наши парковки оборудованы георешетками, что тоже труд — их надо менять, подсаживать газон и т.п. Все эти затраты входят в общие эксплуатационные расходы, которые включают в себя уборку, оплату работы технических служб и ресепшен.
 
— Планируете ли вы изменить со временем дизайн территории?
 
— Наши арендаторы окончательно заселились в бизнес-парк только в 2013 г. Еще никому ничего не надоело, поэтому планов что-то серьезно корректировать по части обустройства пока нет. Может быть, годика через два, когда имеющееся поднадоест, будут какие-то новые вкрапления — живая изгородь, дополнительные дорожки и пр. Но вот так чтобы масштабно... Такого в мыслях пока нет.
 
  15.06.2014