Технопарковый ансамбль Москвы

Двадцать два. Кто больше?

В общепринятой логике в начале было Слово. Но в данном случае в начале была Мысль, а также Идея и Концепция. Не так, в общем-то, давно, когда Москва намерена была полностью избавиться от промышленной составляющей своей жизни и все-все промзоны застроить жильем, офисами и торгово-развлекательными центрами, слово «технопарк» в словаре столичного руководства отсутствовало. Но иные времена — иные нравы: новая московская администрация рассудила, что промышленность столице очень даже нужна, только не в прежнем фабричном виде; Москва амбициозно заявила, что намерена стать одним из главных российских центров инновационных разработок и наукоемких технологий. И термины «технопарк», «технополис», «научно-технологический кластер» прочно вошли в нашу жизнь.

На сегодняшний день в Москве открыто 22 технопарка (параметры некоторых из них приведены в таблице), и останавливаться на достигнутом город явно не намерен. К примеру, только в рамках Hannover Messe 2016 — традиционной, одной из крупнейших в Европе Ганноверской промышленной выставки-ярмарки — было сделано следующее:

• подписано соглашение между Департаментом науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы, ОАО «Московский центр упаковки» и компанией Intellect Lending Group о создании в столице полиграфического технопарка (в котором разместятся не менее 15 предприятий) и крупнейшего производства упаковки премиум-класса;
• презентован новомосковский проект Clever City, в рамках которого, помимо всего прочего, появятся технопарк и финансовый кластер;
• подтверждено, что в Москве будет создан специализированный технопарк для компаний информационно-коммуникационной сферы.

Кстати, ИКТ-технопарк (ИКТ — информационно-коммуникационные технологии), одна из самых ожидаемых премьер сезона, будет аккумулировать работу по превращению Москвы в Smart city. По планам это должно случиться к 2025 г., и вообще станет своеобразным столичным центром по работе с «умными городами». Пока проект находится в стадии обсуждения, поэтому известно о нем немного: объект на 20–30 тыс. кв. м появится между Садовым кольцом и Третьим транспортным. Сейчас в разработке четыре-пять площадок, но окончательный выбор еще не сделан. Даже непонятно, будет это реконструкция или новое строительство. Предполагается, что в ядре технопарка смогут разместиться около 100 резидентов самых разных масштабов. При этом не стоит забывать, что уже сегодня компании сектора ИКТ могут размещаться в «Физтехпарке», который получил статус технопарка в июне этого года. Также их ждут в таких объектах, как, например, технополис «Москва» и технопарк «Рикор». Пока ставка делается на столичные компании, но в перспективе задача следующая: если кто-то в мире занимается «умными городами», связанными с этим направлением технологиями и инновационными разработками, его представительство просто обязано быть в московском технопарке ИКТ. А те, кто занимается тем же самым, но в сегменте машиностроения и механообработки, видимо, обязаны быть в новом лабораторно-производственном корпусе, который построят на Старокаширском шоссе в рамках технопарка «Мосгормаш». Тем, кто трудится в сфере энергоэффективности и приборостроения, безусловно, подойдет технопарк «Слава», инновационные разработки которого вызвали в Ганновере огромный интерес. Ну, и так далее — каждому технологу и инноватору в Москве найдется спрофилированное место.

Высокотехнологичная арифметика

Сегодня московские технопарки формируются одним из трех способов: создаются на базе действующего производства, строятся с нуля либо под них перепрофилируют здания, некогда заявленные как офисные или торговые центры, но в этом качестве ныне не востребованные. Судя по бодрым правительственным отчетам, работа идет опережающими темпами.

А вот директор департамента консалтинга компании NAI Becar Анна Данченок уверена, что технопарки «скорее имиджевый проект правительства, который на сегодняшний день не может быть реализован в полной мере и задуманном качестве». Откуда такой скепсис? Тут самое время поговорить, что стимулирует, а что тормозит развитие сектора с точки зрения профессионалов рынка.

Первый и, наверное, главный стимул — правительственная поддержка. «Комплекс мер, направленных на запуск индустриальных и технопарков в масштабах страны, сводится к двум факторам: инвестиционная роль государства и льготы бизнесу на период строительства производства, — считает управляющий партнер Vesco Group Андрей Федака. — К первому из них мы относим льготное финансирование в национальной валюте и, конечно, бесплатные землю и инженерные сети — продукт, цена которого для государственного участника несравнимо ниже бизнес-прайса. Льготы, стимулирующие инвестиции в производство, — это «налоговые каникулы» на хозяйственную деятельность и землю на период строительства».

Кроме того, Москва стимулирует интерес к созданию технопарков на месте бывших промзон, четко выделяя бывшие «промки», на которых жилье (наиболее привлекательный для современных девелоперов сегмент) не будет строиться вообще либо его будут возводить по остаточному принципу. (В таблице приведены промзоны Москвы, по которым на данный момент уже принято такое решение; работа по дальнейшему пополнению списка продолжается.) За объяснениями далеко ходить не надо — достаточно комментария, который министр правительства Москвы, руководитель Департамента экономической политики и развития города Максим Решетников дал на одной из конференций MIPIM 2016: «Для города один житель — это 80 тыс. руб. расходов, одно рабочее место — это 200 тыс. руб. доходов». А глава Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы Олег Бочаров добавил: «Одно высокотехнологичное рабочее место создает вокруг себя 17 дополнительных. Поэтому 72 из 208 столичных промышленных территорий, так сказать, «несносимые», статус они не поменяют. А количество технопарков мы в ближайшее время планируем утроить».

Еще один стимул к появлению технокомплексов директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Вячеслав Холопов описывает так: «Создавать технопарк имеет смысл в городах с мощной подпиткой в виде интеллектуальной рабочей силы, с большим количеством вузов и где научная элита рассчитывает на высокий доход. Следовательно, расположение объектов должно быть удобным, рабочие места — современными, защита интеллектуальной собственности — максимальной». И с точки зрения научного и технического рабочего потенциала Москва, безусловно, один из общероссийских лидеров, где сам Бог велел технопаркам плодиться и размножаться.

Конкурентное преимущество этого сектора — и третий стимул развития, на который обращает внимание аналитик отдела исследований рынка компании CBRE Игорь Макаров, — заключается в возможности локального сосредоточения и взаимодействия бизнеса и науки, о выгоде которого не слышал только ленивый. Наконец, не стоит сбрасывать со счетов репутационную составляющую (продукция резидента становится более статусной и «доверенной»), а также доступ к технологиям, которые технопарк в состоянии предложить. Например, вполне можно закупить дорогостоящее специализированное оборудование, которое не по карману отдельно взятой фирме. «Для большинства компаний, работающих в сфере новых технологий, научных разработок и т. д., важно находиться вместе с другими игроками — ведь на базе технопарка потенциально они могут разработать совместный продукт, дополнив экспертизу друг друга. С одной стороны, резиденты схожего профиля могут конкурировать в технопарке, с другой — в случае работы в разных ценовых сегментах или создания разных составляющих продукта — могут добиться синергии», — подчеркивает руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаил Якубов.

В общем, плюсов много. Но и минусов не меньше. Рассмотрим, например, бизнес-среду. «В мировой практике основной спрос на технопарки формируют небольшие компании, стремящиеся выйти на новый уровень. Малый и средний бизнес имеют особый режим по сравнению с крупными компаниями, особенно когда речь идет о важных для государства отраслях, например, о развитии новых технологий. В России же режим ведения бизнеса небольшими игроками несильно отличается от действий крупных предприятий, тогда как опыта и возможностей у них сравнительно меньше», — поясняет М. Якубов.

Кроме того, большинству производителей необходим гарантированный спрос на продукцию, долгосрочный и предсказуемый клиент в профильном секторе. Поэтому они обычно ориентируются на якорного арендатора технопарка — крупный бизнес, который может обеспечить их заказами. «Традиционно основой технопарка становится «якорь», вокруг которого собираются небольшие игроки схожего профиля, — продолжает М. Якубов. — Проблемой для них становится попадание в число доверенных контрагентов крупного бизнеса и систему закупок, которую не всегда можно назвать прозрачной».

Основной причиной, тормозящей развитие технопарков, И. Макаров считает «их низкую привлекательность для инвесторов, так как развитие новых технологий предполагает долгосрочную окупаемость». «В таких проектах не прогнозируемы потоки от сдачи помещений в аренду. К тому же здания нужно укомплектовывать оборудованием для коллективного пользования, например, 3D-принтерами для создания опытных образцов, создавать общую инфраструктуру... В мире срок окупаемости этих объектов приближается к 15 годам, что вряд ли устроит многих, — дополняет слова коллеги В. Холопов. — Таким образом, хотя здания технопарков и похожи на современные офисы, девелоперы офисных проектов сейчас вряд ли в них пойдут».

И, раз уж речь зашла о девелоперах, — недавно в теме развития столичных технопарков обозначился новый поворот.

С кем вы, деятели девелопмента?

Поворот этот связан с посылом, поступившим к бизнесу со стороны правительства Москвы: ему, правительству, крайне важно, чтобы появлялись компании, которые будут строить или реновировать здания и заполнять их рабочими местами. И почему бы девелоперским компаниям этим не заняться?

Логика в принципе ясна. Когда-то девелоперы отчаянно сопротивлялись строительству в рамках своих проектов социнфраструктуры (детских садов, школ и т. д.). Потом ничего, привыкли. Спортивные объекты, прогулочные и общественные зоны — сначала все это было непривычно, но о них говорили, затем прошло время — и новые правила заработали. Потом настала пора транспортной инфраструктуры (пусть только ее части): тоже посопротивлялись-посопротивлялись — и смирились. Ровно в этой же парадигме сегодня идет речь о создании и наполнении технопарков. То есть не о возведении лишь стен для них, а именно о создании и наполнении, поскольку акцент на строительство выгодного девелоперу жилья город больше не намерен делать. Те, кто знаком с вопросом строительства транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), явно увидят тут параллели.

Но готовы ли девелоперы к такому повороту? С одной стороны, трудно оспорить мнение президента GVA Sawyer Веры Сецкой, которая считает: «Создание технопарка, безусловно, предполагает наличие девелопера. А как еще его создавать? В задачи прежде всего входит разработка концепции технопарка, зонирование территории, определение производственной направленности, формирование мастер-плана, транспортной схемы, инженерной инфраструктуры. Дальнейшее развитие требует инвестиций в отдельные строения и сооружения, которые можно сдавать в аренду резидентам, создания проектов формата build-to-suit под конкретного резидента или продажу отдельных частей территории будущим пользователям, где они создадут собственные производства или лаборатории». По словам эксперта, работу по привлечению резидентов могут осуществлять брокерские компании, но в тесной взаимосвязи с девелопером. Последний же отвечает за создание системы управления всем парком посредством привлечения опытной управляющей компании.

Но в то же время девелоперов, обладающих подобным опытом и навыками и готовых взять на себя масштабную работу, в России немного. А в Москве, может, и вовсе единицы. И вообще, по словам А. Федаки, «девелопер по своей сути является бизнесменом, и повышение ликвидности актива и финансовый результат — первостепенные его задачи. Он работает в рамках конкретного проекта, а не в плоскости стратегического развития территории. Создание рабочих мест и сбалансированное развитие отдельно взятого района — задача муниципалитета».

«Технопарки вряд ли появятся исключительно за счет застройщиков, поскольку такие комплексы предполагают наличие научно-исследовательского ядра, персонала с соответствующим образованием. А производственные, коммерческие и жилые площади являются скорее дополнением, — продолжает тему председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Помимо этого, создание наукоемких кластеров требует значительных инвестиций в исследования, которые вряд ли заинтересуют строительные компании».

А если говорить о девелоперах именно жилой недвижимости, которым дают понять, что в Москве им надо бы поискать новые точки приложения сил, то, как справедливо отмечает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, «право строительства жилья и без того с каждым годом нагружает их все большей «вмененкой». Им бы с первыми нежилыми этажами разобраться, не говоря уже о паркингах, социалке, дорогах, благоустройстве...» Именно поэтому «жилищники» просят власти, чтобы им не мешали заниматься привычным делом.

По мнению И. Доброхотовой: «Часть спроса на жилье в технопарках может быть сформирована за счет работающего там персонала; строительство на территории технопарка может быть передано застройщику. Однако заинтересованность девелоперов будет зависеть от финансовых показателей подобных проектов». Или же, как говорит И. Макаров: «Не исключено, что многофункциональный центр, в составе которого будет технопарк, окажется более востребованным и привлекательным для девелоперов. Однако все зависит от выбора концепции объекта и его местоположения».

Словом, пока ясно одно: власти и девелоперы хотят несколько разного. А кто кого «перехочет» — это еще вопрос. В составе тех же ТПУ, красивые рассказы о коммерческой привлекательности которых мало кого из инвесторов убедили, все чаще появляется жилье — как говорится, на сладкое. Может, и в составе технопарков чаще можно будет увидеть традиционные московские «конфетки-бараночки»?..

Фото Н. Гарцевой