Домик мечты в Крыму
Что касается земли, то дефицит связан с прекращением ее выделения под застройку. Последние акции подобного рода проводились еще при Украине; под флагом РФ местные власти такие мероприятия не осуществляли. Так что в настоящее время все, что представлено на рынке недвижимости Крыма, относится к сектору вторичных продаж.
Еще одна особенность этого рынка связана с ландшафтом полуострова. К морскому побережью примыкают горные районы, пологих площадок, предлагаемых на продажу, не так много, а имеющиеся в основном застроены. Так что покупатель из России — Петербурга, Москвы, других регионов центральной России — часто бывает удивлен и озадачен: что ему делать с этими отвесными берегами и горными террасами? Опыта их освоения у россиян немного. Если на Средиземноморском побережье такие участки не только застроены, но и обжиты, обеспечены дорогами и коммуникациями, а также для многих привлекательны своей уединенностью, то Крымский полуостров в полной мере этот ресурс не освоил. Хотя курс намечен давно — знаменитым «Ласточкиным гнездом», ставшим визитной карточкой Южного берега Крыма.
Еще одна особенность территории — ее сейсмическая активность, она оценивается девятью баллами. Это говорит об определенных требованиях к проектам. В частности, о необходимости подготовки целого пакета документов по геодезии и геологии участка. Непреодолимым препятствием для дальнейшего строительства данный факт не является, но это существенная особенность, которую надо понимать и учитывать.
Наиболее привлекательные для покупки участки находятся на территории, простирающейся от Фороса до Гурзуфа, здесь располагается самая лучшая климатическая зона Крыма. Неслучайно именно здесь строили царские и великокняжеские дворцы российские аристократы. В агентстве недвижимости Diplomat Group рассказывают о том, как в 2009 г. в их офис позвонила женщина, представилась профессором и попросила подыскать ей дом или участок, находящийся в 300 м от моря и примерно на таком же расстоянии от гор. Она объяснила, что такое пожелание — не каприз, что оно имеет под собой научную основу: именно в такой зоне наилучшим образом смешиваются воздушные массы моря и гор, оказывая максимально полезное воздействие на организм человека. Все, что находится ближе к морю, — не благоприятно, так как связано с довольно агрессивным воздействием морской среды. На определенном расстоянии от гор и моря создается горно-морской коктейль, благотворно влияющий на организм человека. Неудивительно, что именно на этой высоте и были построены Массандровский, Ливадийский, Воронцовский и другие крымские дворцы.
Цена на объекты формируется в зависимости от нескольких факторов. Первый — расстояние от моря. Второй — наличие рядом объектов инфраструктуры. Именно поэтому районы, прилегающие к Ялте, ценятся выше поселков городского типа или деревень, более отдаленных от цивилизации. Третий фактор — видовые характеристики. Четвертый — рельеф участка: чем более пологий участок продается, тем больше за него запросит продавец, объясняет Евгений Василишин, специалист по земле ялтинского агентства недвижимости Diplomat Group.
Пример: 20–30 тыс. долл./сотка — по такой цене может предлагаться участок на расстоянии 150–200 м от моря в районе Мисхора, Гурзуфа. Поменьше, 10 тыс. долл. за сотку попросит владелец участка, находящегося на расстоянии 400–500 м от моря. Другие площади, расположенные от моря на расстоянии более 1 км, могут обойтись в 4, 5, 6 тыс. долл. Если земля не обеспечена ни коммуникациями, ни инфраструктурой, то цена может находиться на отметке 3 тыс. долл./сотка.
Коммуникации — камень преткновения для проведения сделки. У россиянина, который привык к относительно понятной схеме решения этого вопроса, это часто вызывает озадаченность. «Недавно к нам приехали покупатели из Тюмени, взяли несколько участков, получили технические условия на подведение электричества, но что же получится в реальности, сказать сложно. В бытность Украины таким образом решить вопрос коммуникаций было нельзя, да и сейчас в Крыму эти процессы не отработаны. Не решен и вопрос частных сетей — может ли получатель услуг электроснабжения за определенную плату передавать их новым потребителям», — рассказывают ялтинские риелторы.
И еще несколько слов о строительном материале. Дома и коттеджи возводят из местного камня — известняка. Он считается экологически благоприятным, а местные мастера научились его красиво обрабатывать.
Квартиры у моря — вне конкуренции
Если задаться целью и попытаться найти сходство между квартирным рынком Ялты и Москвы, то отличий обнаружится достаточно, а вот сходных черт — совсем мало. Начнем с того, что в России все последние годы активно развивалось долевое строительство (отсюда и такое негативное явление, как обманутые дольщики). В Крыму подобная практика довольно ограниченна, хотя единичные примеры все-таки есть. В агентстве недвижимости Diplomat Group рассказывают, что квартиры в хорошей новостройке застройщик всегда мог продать, полностью построив и сдав объект в эксплуатацию. Устойчивые компании не нуждаются в привлечении средств населения, они строили и строят на свои и продают квартиры под чистовую отделку. С привлечением бригад застройщика можно провести ремонт, что довольно распространено. Так что обманутые инвесторы, вложившие собственные деньги на этапе котлована, и растворившиеся в небытии (или просто обанкротившиеся) бизнесмены — эта история «не про Крым». А причина, видимо, в том, что массированного строительства на полуострове не велось, платежеспособных граждан, жаждущих вкладываться в недострой, в большом количестве не было. Отсутствовало и доверие: принести кому-то огромные деньги при серьезном риске не получить готовый «продукт» — для местного населения это выглядело не то чтобы нелогично, а просто подозрительно.
Ценник на жилье в Крыму, по традиции, продолжающейся со времен Украины, — долларовый. Только в последнее время, причем пока именно на новостройки, продавцы стали озвучивать рублевые цены. Собственники вторичного жилья все-таки хранят верность «долларовой зоне», иногда даже обозначая цифры в евро. Например, квадратный метр знаменитой виллы «Елена» оценивается в 10–11 тыс. евро, причем продана только часть объекта.
Вторичный рынок города активен гораздо меньше, чем первичный. Как объясняет Рената Карпенко, руководитель агентства Diplomat Group, те, кто заработал деньги в достаточном количестве, стремятся купить комфортабельное современное жилье. Так и говорят: «Хрущевок с нас уже достаточно». Так что вторичный фонд города — довольно изношенный и старый — пользуется спросом только в том случае, если находится в относительной близости к морю. И здесь можно увидеть первое и, пожалуй, единственное сходство со столичным жильем — в стоимости. Однокомнатная квартира в пятиэтажке обойдется в 50 тыс. долл., двухкомнатная — в 65–70 тыс., причем отделка такой квартиры будет самой скромной. Риелторы объясняют такие высокие цены на вторичное жилье тем, что продавцы, как правило, продают «последнее» и не хотят прогадать. Поэтому старые квартиры могут предлагаться по ценам, сопоставимым с первичным жильем. В новостройках можно найти квадратный метр даже за 900 долл. Хотя цена определяется видами, открывающимися из окон, отдаленностью от моря, высотностью. Так что сегодня разброс стоимости довольно велик и лежит в пределах 65–90 тыс. руб./кв. м. Сейчас в Ялте предлагается примерно десять проектов новостроек.
Ипотека в Крыму — это почти экзотика. На прошедшем недавно в Ялте Втором международном инвестиционном форуме министр строительства республики Сергей Кононов заявил, что ипотека существует, что она запущена. Но на практике широкие массы в этот процесс, судя по всему, пока не включились. Риелторы говорят, что скорее это относится к каким-то отдельным льготным категориям граждан — военным, например. Другое дело — материнский капитал, за счет этих средств семьям с детьми уже удается погашать стоимость квадратных метров.
Центр города имеет и свой «золотой запас» — исторические особняки разных периодов строительства Ялты. Когда-то в городе их было гораздо больше, но после землетрясения 1927 г. и больших разрушений число таких построек сократилось. Впрочем, особого спроса на эту недвижимость нет. Многие объекты пребывают в неудовлетворительном состоянии. Собственники оценивают их достаточно дорого. В дальнейшем эти особняки потребуют проведения ремонта, причем с соблюдением целого ряда ограничений. Надстраивать этажи, например, власти не позволят, да и менять функциональное назначение тоже. То есть, придав зданию приличный вид, продать его с хорошей прибылью не получится.
Как и в любом курортном городе, в Ялте активен рынок аренды недвижимости. С присоединением Крыма к России стала более популярна круглогодичная аренда, видимо, в связи с приездом на полуостров специалистов из России. Хорошее жилье для найма в дефиците, такие объекты уходят быстро, иногда в считаные минуты. Оплата жилья «не в сезон» обычно снижается, соответственно в популярные весеннее-летние месяцы — становится выше. Иногда хозяева соглашаются на фиксированный круглогодичный усредненный тариф, говорит специалист по аренде Александр Сазонов. Цена найма однокомнатной квартиры лежит в пределах 12–17 тыс. руб., двухкомнатной — 20–27 тыс. руб. Посредник возьмет в уплату своей услуги деньги с обеих сторон — и арендодателя, и арендатора: 50% тарифа с одной стороны и 50% с другой.
Кто покупает?
Отзывы о состоянии рынка ялтинской недвижимости в разных агентствах несколько расходятся. Например, в одном говорят, что интерес к приобретению жилья сегодня проявляют жители обеих столиц и выходцы с Кавказа. В другом — что кроме жителей столиц квадратными метрами интересуются северяне, представители сырьевых регионов России. Расхождение в оценках — этих и других — сегодня риелторы объясняют тем, что общую картину обрисовать сложно: в городе возникают и открываются все новые и новые агентства, занимающиеся недвижимостью. Раньше через одну компанию проходило пять сделок, сейчас — одна-две. Чем это объясняется — снижением активности рынка или появлением конкурентов, — сказать сложно.
В числе вновь прибывших бизнесменов много людей «с материка», не очень хорошо понимающих особенности и специфику местной недвижимости. Ялтинские риелторы подчеркивают свое преимущество: им известна история многих объектов, в том числе и довольно сомнительных с точки зрения их юридической чистоты.
Сами компании пока не отладили технологии проведения совместных сделок — когда одно агентство находит продавца, а другое — покупателя по общей базе объектов. «Фирмы не хотят придерживаться общих правил, назначают такие условия, которые контрагентам кажутся невыгодными. Так что каждая компания ограничивается своим кругом партнеров и не стремится его расширять. В среднем в качестве вознаграждения компании получают 3–5% от стоимости сделки», — рассказывают в агентствах.
У некоторых есть мнение, что в связи с бюрократическими сложностями по переходу реестра объектов из юрисдикции Украины в подчинение России зарегистрировать сделку в Крыму сложно. На самом же деле процесс вполне отработан. Украинские свидетельства о собственности принимаются наравне с российскими. Хотя многие жители Крыма, в частности Ялты, поспешили перерегистрировать свою недвижимость и получить российские документы о собственности. Но даже при их отсутствии для заключения сделки достаточно получить кадастровый паспорт. Зарегистрировать сделку можно с участием нотариуса, а можно и самостоятельно — обратившись в регистрационную палату. Услуги местного нотариуса обойдутся в 18–25 тыс. руб.
Риелторы относительно активности рынка составляют оптимистические прогнозы. Строятся они на том, что каждый сезон поток туристов в Крым растет. А именно он является поставщиком покупателей: водные и воздушные процедуры на крымских пляжах часто совмещают с полезным делом — знакомятся с выставленными на продажу объектами недвижимости. В 2015 г. в Крыму отдохнули 4 млн человек, в 2016-м ожидается 6 млн. Значит, и клиентов после такого наплыва будет больше, рассуждает эксперт Е. Василишин. По его мнению, дно рынка достигнуто. Таким образом, теперь может начаться подъем — и цены, и активности потребительского спроса. Тем более что строительные компании Ялты не сидят без дела, а предлагают все больше новых и интересных объектов — от Фороса до Гурзуфа.
Есть и надежда на улучшение ситуации с Керченским мостом. Он повысит доступность Крыма, его привлекательность. По идее, проще будет доставлять стройматериалы, значит, и себестоимость объектов должна снизиться. Но на это надеяться вряд ли стоит. Все понимают: самый важный фактор, определяющий уровень цены, это спрос. Если он будет, то вряд ли владельцы жилья на первичном рынке и собственники квартир на вторичном захотят продешевить.