Проблема, связанная с пересмотром кадастровой стоимости земельного участка, в последнее время остро стоит для собственников и арендаторов недвижимости. Государственные эксперты, вовлеченные в эту процедуру, не всегда используют для расчетов рыночные методики, что, как правило, приводит к установлению завышенной кадастровой стоимости объекта. А поскольку кадастровая стоимость является базой для исчисления земельного налога, то, конечно, никто из владельцев участков не хотел бы переплачивать лишние деньги.
При этом затрагиваются права не только обладателей угодий площадью в несколько сот гектаров, но и обычных граждан, чьи дачные шесть соток неожиданно стали баснословно дорогими. Именно последней категории владельцев закон предоставляет право в установленном порядке обращаться за пересмотром кадастровой стоимости и заявлять ее равной рыночной.
Отметим, что для граждан обращение в комиссию необязательно, можно потребовать пересмотра, заявив непосредственно в суд.
Но именно здесь и возникает одна из проблем. Пересмотр кадастровой стоимости земли — процедура по сути автоматическая. Если комиссия и суд не зафиксируют очевидных ошибок в экспертном заключении оценщиков, то установление кадастровой стоимости в зависимости от рыночной цены будет прямым следствием соответствующего заявления. Не исключен также вариант снижения кадастровой стоимости. В этом случае налоговая база уменьшится, снизится и налоговое бремя для владельцев недвижимости.
Но тут напрямую затронуты интересы государственных и муниципальных органов власти, которые недополучат поступлений в бюджет. Казалось бы, они также могут потребовать пересмотра невыгодных им решений. Ведь закон говорит о том, что эта процедура доступна всем лицам, чьи права затрагивает результат оценки. Однако судебная практика дает однозначное толкование — пересмотр возможен только кадастровой стоимости и только ее собственниками. Согласно этой норме, госорганы вправе инициировать указанную процедуру лишь в отношении государственной и муниципальной недвижимости.
Впрочем, сейчас в Конституционном суде РФ рассматривается вопрос о приведении закона «Об оценочной деятельности» в соответствие с Конституцией РФ, а именно предполагается предоставление прав государственным и муниципальным органам обжаловать результаты пересмотра комиссией и судом кадастровой стоимости земельного участка. Но можно с уверенностью прогнозировать, что в удовлетворении указанного заявления Конституционным судом РФ будет отказано. Принцип равенства всех перед законом и судом действующая норма не нарушает — по причине того, что государство изначально находится в доминирующем положении.
Так, при периодическом пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости его владелец не привлекается к обсуждению. Он также лишен права делегировать своих экспертов для участия в указанном пересмотре. В ходе обжалования результатов кадастровой оценки собственники вынуждены нести существенные материальные затраты на экспертизу СРО и юридические услуги. Сама же процедура проходит при участии как исполнительного органа власти, в лице комиссии при Росреестре, так и судебного, в случае опротестования заключения комиссии в суде.
Отметим, что кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с рыночной ценой устанавливается лишь на конкретный период времени и подлежит пересмотру не реже чем раз в пять лет.
Таким образом, законодатель не лишает государство права участвовать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, а, наоборот, создает все условия, позволяющие объективно подойти к конечной цифре. Следовательно, вывод о неконституционности отдельных положений закона «Об оценочной деятельности», заявленный органом местного самоуправления, не имеет под собой правовой основы.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости включает в себя:
• привлечение независимых оценочных компаний, являющихся членами СРО;
• рассмотрение экспертного заключения на заседании специальной комиссии при Росреестре;
• судебное обжалование заключения в случае несогласия с решением комиссии.
Евгений ЛАЗАРЕВ, адвокат московской коллегии адвокатов «ГРАД»