Собственно, сейчас для того, чтобы стать «инвестором» на первичном рынке жилья Подмосковья и даже Москвы, достаточно иметь 1,5–2 млн руб. А для ипотечных заемщиков «порог входа» вообще сравним со стоимостью подержанной машины. Более того — на рынке сейчас появились акции, благодаря которым первый взнос на покупку квартиры вообще сравним с одной месячной зарплатой офисного клерка среднего уровня.
До кризиса реклама практически каждого объекта упоминала о возможности разбогатеть, вложившись в проект на этапе котлована и «сыграв» на волне бурного роста цен. Да и сейчас, когда на рынке стагнация и многие застройщики признают, что цены хоть немного, но снижаются, призывы инвестировать в недвижимость по-прежнему остаются в силе. Ну, хотя бы в качестве «инструмента сохранения накоплений в период сильной инфляции».
Следует сказать, что все эти аргументы не лишены логики. Даже сейчас, когда рост цен на жилье в целом отсутствует, а подчас аналитики сообщают и об их снижении, в пределах одного отдельно взятого объекта цены все же растут вместе с этажами. Например, в проекте ЖК «Лидер Парк» — ГК «Лидер Групп» — стоимость квадратного метра за кризисный 2015 г. выросла в среднем на 10%. Так что инвестиции в новостройки и вправду помогут если не приумножить, то хотя бы сберечь от инфляции накопленный капитал.
Однако и раньше, и сейчас реклама скромно умалчивает об одном из этапов «инвестирования». Последнем этапе! Но без него всё предыдущее не будет иметь никакого смысла. А именно — о продаже той самой инвестиционной квартиры после того, как цены выросли в достаточной степени, о «выходе в деньги». Ведь только после продажи «инвестор» сможет получить на руки ту самую «прибавку», на которую рассчитывал.
Удобный момент
Обычно весь спекулятивный инвестиционный цикл укладывался в 1,5–2 года. За это время человек успевал купить жилье на начальном этапе строительства, дождаться его подорожания (которое происходит и в связи с ростом этажей, и в связи с общерыночным ростом цен) и продать с хорошей выгодой, когда дом готов, а квартиры распроданы. Однако сейчас все иначе.
Прежде всего, сейчас стоимость квартиры в готовом доме может оказаться не намного больше, чем та, которую частный инвестор покупал «на котловане». А в некоторых проектах и меньше. Этот обычный риск любых инвестиций — оказаться не в выигрыше, а в проигрыше — в период бурного роста рынка новостроек, как правило, невелик. Сейчас он вырос многократно. Хотя эксперты рынка уверены, что возможность оказаться в минусе реальна лишь в краткосрочной перспективе. Те, кто сегодня инвестирует в ликвидные новостройки, в среднесрочной перспективе сможет при этом еще и заработать до 35% от вложенных средств, уверены эксперты ГК «Лидер Групп».
Правда, в этом случае ждать придется лет шесть, не меньше. «Оформление в собственность происходит примерно полгода после ввода объекта в эксплуатацию. После этого начинается отсчет пятилетнего срока, в течение которого при продаже квартиры ее собственнику придется заплатить налог», — поясняет Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона.
В силу этой причины многие частные инвесторы стремятся «выйти в деньги» в тот момент, когда дом уже построен, но права собственности еще не оформлены. В данном случае, в соответствии с законодательством, квартира продается по договору уступки права требования, и налог не взимается.
Вернуть товар на продажу
Сегодня продажа квартиры в новостройке отдельно взятым физическим лицом — задача из разряда крайне сложных. Во-первых, в силу низкого спроса. Во-вторых, приходится играть на поле такого мощного и профессионального продавца, как застройщик. Ведь если в «тучные времена» к моменту постройки дома все квартиры были уже распроданы, то сейчас интернет просто-таки пестрит рекламой готовых объектов. «Инвестор рискует тем, что его предложение может быть не конкурентоспособным — значительно дороже, чем у застройщика, и, соответственно, менее востребовано у покупателей. Или наоборот: при срочной необходимости продать недвижимость в комплексе, где идет активная реализация квартир от девелопера, инвестору придется устанавливать более низкую цену, чтобы привлечь покупателя, — говорит Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании «ОПИН». — Конкурировать с застройщиком — в любом случае для инвестора не выгодно. Девелопер продает напрямую и может предложить лучшие условия покупки: широкую линейку банковских продуктов, ипотеку с господдержкой, дополнительные акции и скидки».
Таким образом, сегодня для инвестора выгоднее продавать квартиру через застройщика, а не самостоятельно. Кроме того, компании и сейчас предлагают своим клиентам услугу по продаже купленных у них же квартир, а многие покупатели готовы этой услугой воспользоваться.
Так, по оценке экспертов девелоперской компании «ОПИН», лишь каждый четвертый «частник» готов реализовывать объект без посторонней помощи. В компании «НДВ-Недвижимость» долю самостоятельных продаж оценивают еще ниже. «Как показывает практика, люди, покупавшие квартиру в нашей новостройке, обычно оформляют переуступку также через нас», — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
Выгоды для всех
Сами застройщики уверены, что принимать квартиры «на реализацию» у частных инвесторов — вполне выгодно даже сейчас. С одной стороны, это дает проекту дополнительное конкурентное преимущество. «Не секрет, что любой девелопер заинтересован в продажах на первом этапе строительства, — поясняет Д. Пантелеймонов. — Деньги, полученные за квартиры, вкладываются в стройку. Это дает возможность снижения кредитной нагрузки, а также ускорения самого процесса реализации проекта». Понятно, что готовность застройщика взять на себя этап «выхода в деньги» становится для потенциального покупателя дополнительным аргументом в пользу той или иной компании.
Еще один плюс — расширение линейки предложения. Ведь даже сейчас к моменту сдачи дома ассортимент предлагаемых квартир оказывается уже не столь широк. И при прочих равных условиях покупатель с большей долей вероятности станет рассматривать проекты, в которых есть что выбрать. Так что в данном случае студии и однушки от частных инвесторов выгодно дополнят оставшиеся в наличии трешки от застройщика. Так, по словам Н. Немчиновой, предложение от частных инвесторов в проекте сегодня может достигать 35% от общего объема предложения.
Цена вопроса
Стоимость услуги по продаже «инвестиционных квартир» сопоставима со стоимостью риелторской услуги на вторичном рынке и колеблется в пределах от 2 до 6%. Все компании также заявляют о возможности заказать только оформление сделки.
Что касается цены самой квартиры, то она зависит как от пожеланий самого частного инвестора, так и от отсутствия или наличия аналогичных квартир у застройщика. «Нужно рассматривать ситуацию индивидуально, с учетом объема конкурирующих предложений и спроса, — считает С. Бирина. — Например, сам факт того, что объект является ликвидным и похожих предложений у застройщика уже не осталось, играет на руку продавцам. Можно выставлять привлекательную стоимость, но в рамках рынка (иначе продажи затянутся). Если же у застройщика все еще есть достаточно большой пул нераспроданных квартир с похожими характеристиками, то скидку, скорее всего, придется сделать, чтобы выделить свое предложение на фоне других».
«Цена продажи инвестиционной квартиры через застройщика устанавливается непосредственно самим продавцом, и она, как правило, сопоставима с ценой квадратного метра в комплексе на текущий момент, — говорит Н. Немчанинова. — Хотя стоимость квартиры от инвестора может быть и выше, чем предложение от застройщика. Например, если в комплексе остались только квартиры больших площадей, а инвестор выставляет на продажу функциональную однокомнатную квартиру, то стоимость такого лота может быть выше рыночной, — и это будет справедливо в связи с уникальностью предложения».
Другими словами, цена, по которой квартиру сможет продать застройщик, — категория не менее рыночная, чем цена, по которой квартиру сможет продать сам ее владелец. Хотя исключения есть. Так, осенью прошлого года ГК «МИЦ» была запущена программа «Обратный выкуп с гарантированной доходностью». Любой участник долевого строительства, оформивший соответствующий договор с застройщиком, получает возможность либо сохранить право на жилье, либо продать квартиру тому же девелоперу по завершении строительства с целью получить инвестированные ранее средства с дополнительным доходом. «Доходность рассчитывается исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на 3%», — рассказывает директор по связям с общественностью ГК «МИЦ» Ольга Новицкая. Впрочем, и здесь присутствует рыночная составляющая цены. По мере увеличения стадии строительной готовности и с учетом инфляции стоимость жилья может существенно вырасти. В этом случае инвестор всегда может сделать выбор в пользу свободной продажи, так как реализация инвестиционной квартиры на открытом рынке может принести больший доход, чем процент, гарантированный застройщиком.
Правда, по словам О. Новицкой, говорить об изменениях в востребованности данной услуги на этом этапе сложно — она была запущена в ГК «МИЦ» недавно. Те инвесторы, которые вложили свои средства в недвижимость в рамках программы обратного выкупа, пока еще ею не воспользовались, так как выбранные ими объекты находятся в стадии строительства.